Reconstruction Digest:
Ukraine 2025

Визначати функціональне призначення території знову можна через ДПТ

Президент України підписав проєкт Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо використання земельних ділянок для розбудови цифрової інфраструктури" (реєстр. № 9549 від 01 серпня 2023 року), який вносить важливі зміни в частині визначення функціонального призначення територій.

Так, 01.01.2025 завершився перехідний період, запроваджений реформою просторового планування територій від 2021 року. Протягом цього періоду органи місцевого самоврядування мали право вносити зміни до містобудівної документації без дотримання нових вимог щодо її складу і змісту, а також були зобов'язані розробити комплексні плани просторового розвитку територій (КППРТ) – основні документи містобудівного планування, на базі яких мала розроблятися містобудівна документація нижчого рівня.

Найбільшою особливістю перехідного періоду була можливість встановлювати або змінювати функціональне призначення території детальним планом (ДПТ), навіть якщо генеральним планом населеного пункту встановлена інша функціональна
зона.

З об'єктивних причин, зокрема у зв’язку з воєнним станом, більшість органів місцевого самоврядування не змогли до 2025 року розробити КППРТ чи актуалізувати діючу містобудівну документацію. Це фактично, по-перше заблокувало можливість встановлювати функціональну зону та цільове призначення земель, де така містобудівна документація відсутня. По-друге, унеможливило у короткій перспективі приведення діючої документації у відповідність до вимог законодавства. Це в свою чергу позбавило можливості встановлювати чи змінювати функціональне призначення території і цільове призначення земельних ділянок відповідно через ДПТ.

Для вирішення цієї проблеми здійснювалося декілька законодавчих спроб продовжити перехідний період.

Автоматизація перевірок результатів експертизи проектів будівництва

15 липня 2025 року набрали чинності зміни до Порядку затвердження проєктів будівництва і проведення їх експертизи, затвердженого постановою КМУ №560 від 11.05.2011. Вони передбачають нові вимоги до проведення експертизи із використанням функціоналу Реєстру будівельної діяльності.

Відтепер результати експертизи проєктів будівництва формуються безпосередньо в системі Реєстру, після чого автоматично проходять перевірку засобами електронної системи на відповідність критеріям, зокрема, логічності, повноти та достовірності.

У разі виявлення невідповідностей, наприклад, якщо дані у звіті експертизи не узгоджуються з інформацією про земельну ділянку або об'єкт будівництва, чи у разі невідповідності кваліфікаційних сертифікатів виконавців проектних робіт, система автоматично блокує відповідний звіт.

Ці зміни є частиною реформи з цифровізації сфери будівництва та спрямовані на зниження впливу людського фактору, запобігання маніпуляціям та підвищення прозорості процедури проходження експертизи проектної документації.

Також уточнено обсяг експертизи, що у поєднанні з алгоритмізованою структурою звіту, має забезпечити єдиний підхід у її проведенні.

Повідомлення про будівництво через застосунок Дія

18 червня 2025 року Уряд прийняв Постанову № 713, яка дозволить подавати повідомлення про початок будівельних робіт та декларацію про готовність об’єкта, який будується на основі будівельного паспорта, через мобільний додаток Дія.

В Україні може відбутися реформа оцінки майна

Відповідний Проєкт Закону № 13435 зареєстровано 27.06.2025. Його метою є встановлення єдиних підстав, засад, способів і процедур здійснення оцінки майна та провадження професійної оціночної діяльності в Україні відповідно до сучасних тенденцій світової економіки.

 Ключові зміни:

• перехід на міжнародні стандарти (IVS та EVS);
• оцінка нерухомості як єдиного об'єкта:
  більше не потрібно окремо оцінювати земельну ділянку і нерухомість на ній;
• в судових експертизах та в оцінці майна застосовуватимуться однакові стандарти, а висновок експерта підлягатиме рецензуванню;

• створення Єдиного реєстру оцінювачів та Державного реєстру звітів про оцінку майна для прозорості процесу оцінки та зменшення ризиків зловживань та фальсифікацій;
• український ринок оцінки буде відкритий для іноземних оцінювачів за умови, що вони підтвердять свій статус оцінювача в іноземній державі.

Реформа державного-приватного партнерства

30 липня 2025 Президент України підписав законопроєкт № 7508 "Про публічно-приватне партнерство". Цей Проєкт Закону прийнятий на заміну нині чинному Закону України "Про державно-приватне партнерство" і має за мету зробити публічно-приватне партнерство (ППП) основою повоєнної відбудови, закладаючи оновлену, більш гнучку та прозору модель взаємодії держави й бізнесу у форматі ППП. 

Більше інформації – у статті   

Скасування Житлового кодексу України

• Запровадження Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи (ЄІАЖС) – цифрової платформи для обліку житлового фонду, операторів доступного житла, об’єктів соціального житла, даних щодо надання державної підтримки, а також осіб, які мають право на таку підтримку з метою реалізації права на житло тощо. ЄІАЖС покликана забезпечити прозорість, уніфікованість даних про потреби у житлі та формування достовірної статистики у сфері житлової політики.
• Житловий фонд надалі складатиметься з приватного, муніципального та державного.
  Муніципальне та державне житло не підлягатиме приватизації та відчуженню, але може передаватися в оренду з правом викупу. Таким чином, фактично Проєкт Закону пропонує замінити безоплатну приватизацію механізмом довгострокової оренди з викупом.
• Регулювання діяльності операторів доступного житла
  Вперше передбачено регулювання діяльності "операторів доступного житла" – юридичні особи, основною діяльністю яких є будівництво доступного житла та/або управління таким житлом. Такі суб'єкти матимуть право на отримання пільгових довгострокових кредитів, грантів та компенсацій за рахунок коштів державного та місцевого бюджетів. Ефективна діяльність операторів доступного житла є вкрай важливою для розвитку ринку оренди з викупом.

• Визначені механізми підтримки
  Проєкт Закону вводить поняття "осіб, які можуть скористатись державною підтримкою в реалізації права на житло", "доступного житла" та поряд з цим фіксує перелік фінансового-кредитних механізмів підтримки забезпечення житлом, серед яких: пільгові довгострокові кредити, сплату частину вартості житла, фінансовий лізинг, оренду з правом викупу. Перелік не є вичерпний.
  
  Такі механізми розповсюджуватимуться і на будівництво житла шляхом об'єднання у житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) чи житлові кооперативи (ЖБ).
  
  Слід звернути увагу, що законодавець нарешті врахував наявні прогалини щодо забезпечення потреб у житлі через ЖБК та передбачив вимоги, які підвищують прозорість та контроль їх діяльності, зокрема шляхом обов’язкової реєстрації ЖБК у ЄІАЖС та внесення інформації про осіб, які набувають житло за цим механізмом.
  
  
• Обов’язкова державна реєстрація права оренди житла
  Проєкт Закону передбачає обов'язкову державну реєстрацію права оренди житла, що забезпечить публічність орендних відносин та має сприяти захисту прав орендаря.

Експериментальний проєкт:
фонд муніципального (соціального) орендного житла

2 липня 2025 року Уряд ухвалив Постанову № 796, якою затверджено Порядок щодо реалізації експериментального проєкту зі створення фонду муніципального (соціального) орендного житла. Проєкт орієнтований на вразливі категорії населення та триватиме 2 роки.

Щонайменше 10% Фонду має бути спрямовано на забезпечення житлом ВПО літнього віку, сімей з людьми з інвалідністю, які потребують догляду, або з дітьми-сиротами. Решта - для інших соціально вразливих груп населення, ветеранів, родин загиблих захисників, тощо.

Фінансування будівництва житла відбувається за рахунок коштів місцевих бюджетів, міжнародних грантів, кредитів, технічної допомоги, а також інших дозволених джерел. Замовниками будівництва виступатимуть громади.

Порядком визначаються вимоги до житла, а також критерії для його отримання, порядок взаємодії громад та Агентства відновлення з його будівництва. Будівництво здійснюватиметься на основі проектів повторного використання. На початковому етапі очікуються близько 540 млн грн міжнародного фінансування для громад Запоріжжя, Миколаєва, Ізюма, Бучі та Макарова.

Понад 1500 маріупольців зможуть отримати житло

7 липня 2025 року КМУ прийняв Порядок, який передбачає реалізацію експериментального проєкту шляхом надання ВПО пільгових іпотечних кредитів для придбання житла або можливості отримання в оренду побудованого муніципального (соціального) житла.

Будівництво або придбання житла для потреб проєкту здійснюватиметься в умовно безпечних регіонах – у Львівській та Київській областях (Білоцерківський та Обухівський райони). Строк ініціативи триватиме два роки з дня набрання чинності постанови.

Фінансування має відбутись за рахунок міжнародної допомоги, грантів, благодійних внесків, коштів місцевих бюджетів та інших джерел, не заборонених законодавством.

Очікується, що безпосередньо на будівництво буде виділено 2,8 млрд грн, тоді як на іпотечне кредитування - 2,2 млрд грн.

Координацію реалізації проєкту здійснюватиме Мінрозвитку, за участі: Маріупольської міської військової адміністрації, Держмолодьжитло, ПрАТ "Укрфінжитло", а також місцевих рад (де здійснюється будівництво/оренда житла).

Будівництво євроколії Львів–Польща:
ЄС виділить Україні € 76 млн на реалізацію проєкта

3 липня 2025 року Європейський Союз ухвалив рішення виділити 76 мільйонів євро грантової допомоги на реалізацію першого етапу будівництва євроколії в Україні. Євроколія стала одним з 94 проєктів, які були відібрані Координаційним комітетом програми Connecting Europe Facility (CEF) з поміж 258 заявок, поданих в рамках нещодавнього конкурсу пропозицій, який завершився 21 січня 2025 року.

Проєкт сприятиме з’єднанню Львова з кордоном Польщі та відкриє нове пряме залізничне сполучення з ЄС.

Після завершення робіт українські поїзди курсуватимуть до країн ЄС без пересадок і затримок на кордоні.

Двостороння угода між Швейцарією та Україною

25 червня 2025 року Федеральна рада Швейцарії схвалила проєкт двосторонньої угоди про співробітництво між Швейцарією та Україною щодо відновлення країни.

12 лютого 2025 року Федеральна Рада Швейцарії ухвалила програму для України на 2025–2028 роки, яка зосереджена на захисті цивільного населення, досягненні миру та економічного відновлення, а також зміцненні політико-правових інституцій України. Для досягнення зазначених цілей було виділено 1,5 мільярда швейцарських франків до 2028 року.

 Що передбачає угода?

Угода дозволить Швейцарії надавати Україні безповоротну фінансову допомогу на закупівлю товарів та послуг у швейцарських компаній для проєктів реконструкції.

Підтримка зосереджуватиметься насамперед на пріоритетних для України секторах, таких як енергетика, транспорт, мобільність, важка промисловість та інші. У межах угоди Україна виступатиме основним суб’єктом у процесі відбору проєктів, формулюючи свої потреби у відбудові.

Державний секретаріат з економічних питань Швейцарії (SECO) планує частково покривати інвестиційні ризики, зокрема через страхування від воєнних ризиків, що є критично важливим для реалізації інвестиційних проєктів.

Україна та Франція створять фонд підтримки критичної інфраструктури та пріоритетних секторів економіки України

7 липня 2025 року КМУ прийнято розпорядження № 672-р, яким схвалено проєкт відповідної декларації про наміри.

Очікуємо подальшої роботи в цьому напрямку.