Reconstruction Digest:
Ukraine

ЗМІСТ

I. БУДІВНИЦТВО

II. ВІДБУДОВА

III. ІНВЕСТОРАМ

IV. ПРИВАТИЗАЦІЯ

V. HORECA 

I. БУДІВНИЦТВО

Уряд розширив сферу застосування авіаційних обмежень при плануванні забудови

Кабінет Міністрів України ("КМУ") вніс зміни до Порядку визначення у містобудівних умовах та обмеженнях граничної висоти та планувальних обмежень забудови земельних ділянок ("Порядок"). Відповідні зміни затверджені Постановою № 524 від 24 квітня 2026 року ("Постанова"), яка застосовуватиметься протягом дії воєнного стану. 

Постанова розширює сферу застосування Порядку. Тепер, в рамках процедури отримання містобудівних умов та обмежень ("МУО") проводиться оцінка впливу запланованого об'єкта будівництва не лише щодо об'єктів, розташування яких планується в межах приаеродромної території, а й щодо об'єктів, які плануються до розміщення в межах зон виконання навчально-тренувальних та інших польотів державних повітряних суден, розташованих за межами приаеродромних територій.

Відповідна оцінка проводиться в рамках механізму взаємодії органу містобудування та архітектури, уповноваженого на видачу МУО, з Державіаслужбою (щодо впливу на об'єкти цивільної авіації) та/або Міноборони (щодо державної авіації) з використанням засобів ЄДЕССБ.

Крім цього, дію Порядку додатково поширено на:
- підготовку висновків щодо можливості або неможливості розміщення об’єктів, які підпадають під спеціальний порядок забудови на час воєнного стану, зокрема (і) об'єктів для релокації підприємств, (іі) об'єктів для тимчасового проживання внутрішньо переміщених осіб, (ііі) окремих об'єктів транспортної та логістичної інфраструктури тощо;
- погодження місця розташування об’єктів заввишки 150 метрів і більше незалежно від їх розміщення.

Окремо врегульовано порядок оцінки впливу запланованого будівництва на приаеродромних територіях аеродромів (вертодромів), які не мають чинного сертифіката або строк дії сертифіката яких закінчився під час воєнного стану. У таких випадках відповідні висновки можуть надаватися на підставі оцінки експлуатанта аеродрому (вертодрому) та/ або провайдера аеронавігаційного обслуговування або (і) відповідного аеродрому або (іі) іншого аеродрому (вертодрому), який має діючий сертифікат. 
Крім того, під час підготовки результатів оцінки можуть враховуватися матеріали авіаційного дослідження (за наявності), що дозволяє додатково оцінити вплив запланованого об'єкта на безпеку польотів та використання повітряного простору.

З огляду на зазначене, Постанова не лише адаптує процедуру до умов воєнного стану, а й розширює коло випадків, коли необхідно враховувати авіаційні обмеження під час планування забудови. Це особливо актуально для висотних об'єктів (заввишки 150 метрів і більше).

Замовники будівництва отримали право обирати орган для проходження дозвільних процедур

2 червня 2026 року набрала чинності Постанова КМУ № 528, якою запроваджено експериментальний порядок надання адміністративних послуг у сфері будівництва. Постанова надає замовникам будівництва можливість самостійно обирати орган, відповідальний за здійснення дозвільних та реєстраційних процедур у сфері будівництва: відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю на місцевому рівні або Державну інспекцію архітектури та містобудування України ("ДІАМ").

Новий порядок поширюється на: 

- об'єкти з незначними (СС1) та середніми (СС2) наслідками; а також

- об'єкти, що будуються на підставі будівельного паспорта.

У межах експериментального проєкту до компетенції ДІАМ віднесено здійснення дозвільних та реєстраційних процедур щодо таких об’єктів, включно з: 

- реєстрацією документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт;

- внесенням змін, скасуванням або припиненням документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт;

- прийняттям закінчених будівництвом об’єктів в експлуатацію.

Запровадження такого механізму є черговим кроком у напрямку дерегуляції будівельної галузі та підтримки процесів відновлення України.. Надання замовникам можливості обирати між місцевими органами та ДІАМ, як очікується, підвищить гнучкість адміністративних процедур, сприятиме конкуренції між уповноваженими органами та забезпечить більш ефективне проходження дозвільних процедур.

ДІАМ розглядатиме скарги на відмови у наданні містобудівних умов та обмежень

З метою підвищення передбачуваності та прозорості містобудівних процедур, а також створення додаткового механізму захисту замовників від необґрунтованих відмов у наданні МУО, 24 квітня 2026 року КМУ ухвалив Постанову № 527 "Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 722". Відтепер замовник може подати скаргу до ДІАМ через ЄДЕССБ або портал "Дія", якщо вважає таку відмову необґрунтованою.

Відповідно до змін, ДІАМ через головних інспекторів будівельного нагляду розглядатиме заяви про оскарження відмови у наданні МУО у строк до 20 робочих днів з дня подання відповідної заяви.

За результатами розгляду ДІАМ може:

- залишити рішення про відмову без змін – якщо порушень містобудівного законодавства під час прийняття такого рішення не встановлено;

- задовольнити скаргу – у разі виявлення порушень з боку уповноваженого органу містобудування та архітектури та за відсутності передбачених законом підстав для відмови у наданні МУО.

У разі задоволення скарги подальша реєстрація повідомлення про початок виконання будівельних робіт або видача дозволу на виконання будівельних робіт здійснюватиметься органом державного архітектурно-будівельного контролю за умови відповідності поданих документів вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Нові правила діятимуть протягом воєнного стану та ще один рік після його припинення або скасування.

База даних цін у будівництві стане новим орієнтиром для ціноутворення в Україні

28 квітня 2026 року Мінрозвитку повідомило про старт наповнення Бази цін на будівельну продукцію та інші матеріальні ресурси ("База") – нового інструменту, інтегрованого в ЄДЕССБ, який має стати основою електронної системи ціноутворення у будівництві.

Створення Бази передбачене Постановою КМУ № 1512 від 19 листопада 2025 року "Деякі особливості визначення вартості будівництва, а також поточного середнього ремонту, поточного ремонту та експлуатаційного утримання автомобільних доріг загального користування в умовах воєнного стану", яка встановила спеціальні правила визначення вартості будівництва для проєктів, що реалізуються із залученням бюджетних коштів, коштів державних і комунальних підприємств, а також кредитів під державні гарантії.

Ключовим елементом системи є Кодифікатор будівельної продукції, який передбачає присвоєння кожному матеріальному ресурсу унікального коду та стандартизованого опису. Очікується, що такі коди використовуватимуться у проєктній документації, кошторисах, договорах та актах виконаних робіт, що має забезпечити уніфікований підхід до ідентифікації матеріалів на всіх етапах реалізації будівельного проєкту.

База даних цін на будпродукцію та матеріальні ресурси наповнюється з кількох джерел: даних системи Prozorro, митної та податкової статистики, аналітики ринку, а також безпосередньо від виробників і постачальників будівельної продукції. Окремо враховуються звіти з аналізу цін, які формують учасники будівництва.

Протягом перших трьох місяців після запуску Бази поточні ціни на матеріальні ресурси визначатимуться за результатами аналізу ринку, проведеного замовником або підрядником, незалежно від середніх цінових показників, відображених у Базі. Після завершення цього перехідного періоду показники Бази фактично стануть ціновим орієнтиром для визначення вартості матеріальних ресурсів у будівництві. Зокрема:

  • під час складання кошторисної документації поточні ціни на матеріальні ресурси не повинні перевищувати середні ціни відповідних ресурсів, відображені в Базі;
  • під час формування та узгодження договірної ціни застосовуватиметься вимога щодо використання найменших поточних цін, які також не можуть перевищувати середні показники Бази;
  • при взаєморозрахунках за динамічною договірною ціною враховуватиметься фактична вартість ресурсів, однак із дотриманням встановлених Базою середніх цінових показників;
  • для твердої договірної ціни застосовуватиметься вартість, погоджена сторонами в договорі підряду.

Якщо інформація щодо конкретного матеріального ресурсу у Базі буде відсутня, його вартість визначатиметься за результатами аналізу ринку.

II. ВІДБУДОВА

В Україні запроваджено нову процедуру закупівель для проєктів відновлення на основі рамкових угод

    КМУ постановою № 520 від 24 квітня 2026 року затвердив Порядок реалізації експериментального проєкту щодо здійснення закупівель із використанням рамкової угоди для відновлення населених пунктів та об’єктів, що постраждали внаслідок бойових дій, терористичних актів або диверсій, спричинених збройною агресією РФ.

    Експериментальний проєкт реалізовуватиметься протягом дії воєнного стану та 12 місяців після його припинення або скасування, але не довше ніж протягом двох років з дня набрання чинності постановою. Постанова набирає чинності 25 червня 2026 року.
    Новий механізм дозволяє замовникам проводити закупівлі робіт та послуг для відновлення через рамкові угоди, у тому числі для реалізації проєктів "під ключ". До таких закупівель можуть належати нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт, технічне обстеження, демонтаж, інженерні вишукування, розроблення та експертиза проєктної документації, авторський і технічний нагляд, послуги інженера-консультанта, якщо такі роботи або послуги здійснюються для відновлення населених пунктів та об’єктів, що постраждали внаслідок бойових дій, терористичних актів або диверсій, спричинених збройною агресією РФ.

    Закупівлі через рамкову угоду можуть застосовуватися для послуг вартістю від 100 тис. грн та робіт вартістю від 1,5 млн грн.

    Механізм працюватиме у два етапи:

    • спочатку замовник проводить кваліфікаційний відбір кандидатів до рамкової угоди;
    • надалі конкретні закупівлі здійснюються лише серед кандидатів, включених до такої рамкової угоди, через відкриті торги або запит пропозицій.

    Рамкова угода укладається строком не менше ніж на один рік, але не довше строку реалізації експериментального проєкту. Якщо на дату завершення подання заявок подано менше трьох заявок, кваліфікаційний відбір автоматично відміняється електронною системою закупівель. Подальші закупівлі в межах рамкової угоди можливі лише за умови, що до неї включено щонайменше трьох кандидатів.

    Порядок також деталізує строки процедур. Зокрема, строк подання заявок для участі у кваліфікаційному відборі не може бути меншим ніж 15 днів з дати оприлюднення оголошення, а розгляд заявки замовником має тривати не більше 10 робочих днів з можливістю аргументованого продовження до 15 робочих днів. Кандидати можуть подавати заявки протягом усього строку дії рамкової угоди, але не пізніше ніж за 30 днів до завершення її строку.

    Для закупівель у межах рамкової угоди замовник може застосовувати не лише ціну, а й інші критерії оцінки, зокрема умови оплати, строк виконання, гарантійне обслуговування, досвід персоналу, екологічні або соціальні критерії. Водночас питома вага цінового критерію не може бути нижчою ніж 70%.

    Окремо передбачено, що спори щодо рішень, дій або бездіяльності замовника за результатами кваліфікаційного відбору чи запиту пропозицій вирішуються в судовому порядку, тоді як оскарження тендерної документації, дій або бездіяльності замовника під час проведення відкритих торгів здійснюється за загальними правилами особливостей закупівель.


    Реєстр збитків відкрив подачу заяв для бізнесу та держави щодо пошкодженої інфраструктури й активів

    29 квітня 2026 року Міжнародний Реєстр збитків для України ("Реєстр") відкрив можливість подання заяв про компенсацію у перших категоріях, що стосуються збитків, завданих агресією російської федерації бізнесу та державі Україна. Це розширює роботу Реєстру з фіксації індивідуальних втрат на документування системних економічних збитків, зокрема пошкодження інфраструктури, втрати активів, виробничих потужностей та повної втрати бізнесу.

    Відтепер заяви можуть подаватися у таких категоріях:

    B1.1, B1.2, C1.1, C1.2 – пошкодження або знищення критичної та некритичної інфраструктури;

    C3.1 – пошкодження, знищення або втрата активів, прибутку від таких активів; втрату бізнесу тощо.

    Категорії B1.1 та B1.2 доступні для держави Україна, органів державної влади, державних установ, органів місцевого самоврядування, громад та інших публічних суб’єктів. Категорії C1.1, C1.2 та C3.1 призначені для юридичних осіб, незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, зокрема для державних і комунальних підприємств.

    Відкриття цих категорій створює, зокрема для бізнесу, можливість офіційної фіксації відповідних втрат та формування доказової бази для подальшого розгляду компенсаційних вимог.

    ЄБРР запускає механізм часткового списання кредитів для бізнесу, який зазнав воєнних збитків

    З метою підтримки українських підприємств та домогосподарств, які зазнали втрат внаслідок воєнних дій, Європейський банк реконструкції та розвитку (ЄБРР) спільно з ПриватБанком та Райффайзен Банком Україна запускає пілотний механізм Enterprise Security Enhancement (ESE). Механізм діятиме в межах програм розподілу портфельних ризиків (Portfolio Risk Sharing, PRS) та спрямований на зменшення фінансового навантаження на позичальників у випадку пошкодження або знищення профінансованих активів через війну.

    Механізм поширюватиметься виключно на субкредити, видані в рамках ліній PRS ЄБРР для фінансування капітальних витрат, зокрема будівництва, реконструкції, модернізації або придбання основних засобів. У разі підтвердження прямих воєнних пошкоджень або знищення таких активів банки-партнери отримають можливість здійснювати часткове списання заборгованості позичальника.

      Відповідно до механізму ESE:

    • позичальник подає заяву про завдані війною збитки щодо профінансованого активу;
    • банки-партнери спільно з ЄБРР або залученими консультантами здійснюють перевірку та підтвердження таких збитків;
    • після підтвердження збитків банк може частково списати відповідну заборгованість позичальника;
    • понесені банком кредитні втрати компенсуються за рахунок донорського фінансування, залученого ЄБРР.

    Механізм не поширюється на фінансування обігового капіталу та застосовується лише за відсутності інших джерел компенсації, зокрема страхових виплат чи інших програм відшкодування. Для запобігання подвійній компенсації передбачено окремі процедури контролю та перевірки.

    Пілотний проєкт реалізується в межах програм PRS ЄБРР із ПриватБанком та Райффайзен Банком Україна із загальним обсягом фінансування 8 млн євро. Надалі ЄБРР планує поширити механізм на інших українських фінансових партнерів за підтримки міжнародних донорів та Європейської Комісії в рамках Ukraine Investment Framework.

    III.  ІНВЕСТОРАМ

    Швейцарія виділить 50 млн швейцарських франків на третій конкурс інвестиційних проєктів з відновлення України

    30 квітня 2026 року Україна та Швейцарія підписали Меморандум, який запускає третій конкурс інвестиційних проєктів з відновлення України у співпраці зі швейцарським приватним сектором.

    Загальний бюджет грантової підтримки становить 50 млн швейцарських франків. Новий конкурс буде орієнтований не на публічну інфраструктуру, як попередні етапи, а на підтримку приватного сектору та ринкових рішень. Програму в Україні координуватимуть Мінекономіки та UkraineInvest. Проєкти можуть охоплювати будівництво, машинобудування, відновлювану енергетику, інфраструктуру, промисловість, агробізнес, ІТ та цифровізацію.

    За результатами першого конкурсу вже реалізуються 12 проєктів на 93 млн швейцарських франків. На другий конкурс було подано 37 заявок із загальним запитом на 443 млн швейцарських франків, що майже втричі перевищило доступний бюджет.

    Уряд представив концепцію концесії поромного комплексу в порту Чорноморськ

    Уряд продовжує підготовку концесійного проєкту щодо Поромного терміналу в порту Чорноморськ. Після представлення концепції проєкту у квітні 2026 року Мінрозвитку анонсувало окрему презентацію для потенційних інвесторів, яка має відбутися 24 червня 2026 року у Гданську.

    Поромний комплекс розглядається як майбутній логістичний хаб та один із ключових маршрутів інтеграції України до транспортної системи ЄС. Об’єкт має потенціал перевалки до 4,5 млн тон вантажів на рік та обробки до 250 тис. транспортних засобів.

    Концесію планують передати на 35 років. Очікується, що приватний партнер інвестуватиме у модернізацію та розвиток комплексу, тоді як держава забезпечуватиме прозорі умови реалізації проєкту.

    Практично цей проєкт є одним із прикладів використання публічно-приватного партнерства для відновлення та розвитку критичної транспортної інфраструктури, зокрема портів, які мають значення для експорту, логістики та інтеграції України з європейськими транспортними коридорами.

    IV.  ПРИВАТИЗАЦІЯ

    ФДМУ анонсував великі приватизаційні аукціони на 2026 рік

    Фонд державного майна України оприлюднив плани щодо приватизації низки великих державних та санкційних активів у 2026 році, зокрема Одеського припортового заводу, торговельно-розважального центру Ocean Plaza, Миколаївського глиноземного заводу та Демурінського гірничо-збагачувального комбінату.

    Для ринку нерухомості особливе значення має запланований продаж Ocean Plaza - одного з найбільш привабливих комерційних активів у Києві.

    Уряд врегулював приватизацію орендованого майна з невід’ємними поліпшеннями

    6 червня 2026 року набирає чинності Постанова КМУ № 632 від 20 травня 2026 року, якою внесено зміни до Порядку проведення електронних аукціонів для продажу об’єктів малої приватизації. Зміни стосуються приватизації орендованого державного або комунального майна, у якому орендар здійснив невід’ємні поліпшення.

    Постанова деталізує механізм реалізації права орендаря на придбання такого майна через аукціон. Орендар, який здійснив невід’ємні поліпшення, зможе придбати об’єкт за найвищою ціною, запропонованою під час аукціону, за умови дотримання вимог законодавства. Для цього під час спеціального етапу аукціону він має надати згоду сплатити ціну продажу, що дорівнює найвищій ціновій пропозиції.

    Окремо врегульовано механізм компенсації або зарахування вартості невід’ємних поліпшень. Якщо покупцем є орендар, така вартість зараховується під час остаточного розрахунку за об’єкт. Якщо покупцем стає інша особа, компенсація орендарю здійснюється через орган приватизації після підписання акта приймання-передачі об’єкта.

    V.  HORECA 

    Уряд переглянув поріг для класифікації об'єктів як колективних засобів розміщення

    Кабінет Міністрів України переглянув підхід до визначення колективних засобів розміщення, знизивши мінімальний поріг для віднесення об’єктів до цієї категорії з 30 до 10 ліжко-місць. Відповідна зміна відновлює підхід, який застосовувався до 2011 року, та змінює критерії віднесення засобів розміщення до регульованого сегмента готельної діяльності.

    Рішення спрямоване на оновлення підходу до ринку тимчасового розміщення та розширення кола об’єктів, що підпадають під готельне регулювання, зокрема в частині обліку, звітності та оподаткування, включно зі сплатою туристичного збору.