Reconstruction Digest:
Ukraine

ЗМІСТ

I. ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА

II. БУДІВНИЦТВО ТА ДЕВЕЛОПМЕНТ

III. ВІДБУДОВА ТА ПРОГРАМА "ЄВІДНОВЛЕННЯ"

IV. ІНВЕСТИЦІЇ

I. ЖИТЛОВА ПОЛІТИКА

Новий Закон про житлову політику:
в Україні відкриваються нові моделі реалізації житлових проєктів

15 лютого 2026 року набрав чинності Закон України "Про основні засади житлової політики" № 4751-IX. Закон формує нову правову основу для реалізації житлових проєктів із залученням приватного капіталу, механізмів державної підтримки та інструментів співпраці з громадами.

  Новий підхід передбачає, що:

  • оператором доступного житла може бути юридична особа незалежно від форми власності;
  • за рішенням органів місцевого самоврядування таким операторам можуть надаватися земельні ділянки для будівництва доступного житла;
  • оператори доступного житла можуть отримувати пільгові довгострокові кредити, гранти, компенсації, а також державні та місцеві гарантії з метою фінансування будівництва і управління житлом;
  • житлово-будівельним кооперативам, члени яких можуть скористатися державною підтримкою, може надаватися земельна ділянка для будівництва багатоквартирного будинку;
  • фінансування формування житлових фондів може здійснюватися не лише за рахунок бюджету, а й за рахунок коштів приватних компаній, банків, міжнародних донорів та кредитів під державні і місцеві гарантії;
  • органи місцевого самоврядування можуть створювати місцеві револьверні фонди для фінансування будівництва та ремонту житлового фонду.

У межах нового Закону житлові проєкти можуть реалізовуватися не лише за класичною моделлю будівництва і продажу квартир, а й через формати доступного, орендного та кооперативного житла із залученням операторів доступного житла, механізмів публічно-приватного партнерства, муніципальної землі, публічного фінансування, банківського ресурсу, міжнародної допомоги, а також державних і місцевих гарантій.

Таким чином, Закон закладає основу для більш гнучких моделей реалізації житлових проєктів, у тому числі проєктів із довшим горизонтом фінансування та подальшого управління житлом. Водночас практичне застосування цих механізмів буде залежати від подальших підзаконних актів Кабінету Міністрів України та рішень органів місцевого самоврядування.

Для повноцінного запуску реформи також необхідне ухвалення ще двох ключових законів — "Про фонд соціального житла" та "Про управління житловим фондом". Прийняття першого з них передбачене до IV кварталу 2026 року відповідно до зобов’язань України в межах програми Ukraine Facility.

II. БУДІВНИЦТВО ТА ДЕВЕЛОПМЕНТ

Оновлено порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів та функціонування ЄДЕССБ (постанова КМУ № 50)

21 січня 2026 року Кабінет Міністрів України ухвалив постанову № 50, якою внесено зміни до Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 № 461, та до Порядку ведення Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, затвердженого постановою КМУ від 23.06.2021 № 681.

Зміни спрямовані на врегулювання електронної фіксації результатів виїзного огляду об’єкта під час прийняття його в експлуатацію та на використання мобільного додатка "Прозоре будівництво" у межах функціоналу ЄДЕССБ.

  Постановою передбачено, що:

  • за результатами виїзного огляду об’єкта будівництва формується чек-лист, а також під час такого огляду проводиться фото- та відеофіксація. Ці дії здійснюються посадовою особою органу державного архітектурно-будівельного контролю з використанням електронної системи, зокрема мобільного додатка "Прозоре будівництво;
  • формування чек-листа та додавання фото-і відеоматеріалів завершується накладенням кваліфікованого електронного підпису посадової особи органу державного архітектурно-будівельного контролю;
  • після накладення КЕП чек-лист, фото- та відеоматеріали передаються до Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ;
  • мобільний додаток "Прозоре будівництво" інтегровано до механізму доступу до відомостей Реєстру будівельної діяльності та фіксації результатів відповідних процедур.

    Форму чек-листа, викладено у новій редакції за посиланням.

    Із 1 квітня 2026 року використання застосунку "Прозоре будівництво" під час виїзного огляду стало обов’язковим. Водночас сфера застосування цього механізму стосується насамперед об’єктів із класом наслідків СС2 та СС3. Для об’єктів СС1 порядок не змінено: для них, як і раніше, зберігається декларативний принцип прийняття в експлуатацію без обов’язкової фото- та відеофіксації. Саме тому постанова є практично важливою насамперед для середніх і великих проєктів, де питання безпеки, відповідності проєкту та контрольованості процедури мають критичне значення.


    Оновлено правила будівництва на підставі будівельного паспорта та схеми намірів забудови земельної ділянки (постанова КМУ № 305)

    13 березня 2026 року набрала чинності постанова Кабінету Міністрів України № 305, якою внесено зміни до правил будівництва об’єктів на підставі будівельного паспорта або схеми намірів забудови земельної ділянки.

    Зміни спрямовані на уточнення переліку об’єктів, які можуть зводитися за спрощеною процедурою, цифровізацію оформлення схеми намірів забудови в ЄДЕССБ та посилення контролю за її створенням і завантаженням. За повідомленнями про застосування постанови, її практичним наслідком стало блокування спроб використовувати будівельний паспорт або схему намірів забудови для забудови, яка не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки та параметрам спрощеної процедури.

      Постановою передбачено, що:

    • спрощений механізм застосовується лише до визначених об’єктів індивідуальної забудови;
    • схема намірів забудови оформлюється в електронній формі через ЄДЕССБ сертифікованим проєктувальником із накладенням КЕП;
    • для початку будівельних робіт у системі зазначається реєстраційний номер схеми намірів забудови;
    • забудова за такою схемою не допускається на територіях з історико-культурними та пам’яткоохоронними обмеженнями;
    • за порушення під час створення схеми проєктувальнику видається припис, а за наявності двох і більше приписів система автоматично блокує можливість подальшого створення або завантаження схем.

    Постанова спрямована на звуження сфери застосування спрощеного механізму забудови та посилення контролю за його використанням через інструменти ЄДЕССБ.

    Посилено вимоги до безпеки під час будівництва:
    обов'язкові укриття ТА новобудови 

    Відтепер проєктування нових об’єктів неможливе без обов’язкового врахування заходів цивільного захисту, йдеться про створення укриттів або споруд “подвійного призначення”. 

      З головного:

    • проєктна документація значної частини новобудов (зокрема об’єктів із середніми та значними наслідками — СС2 і СС3) обов’язково має містити розділ інженерно-технічних заходів цивільного захисту;
    • у складі такого розділу може передбачатися будівництво захисних споруд або укриттів подвійного призначення;
    • укриття мають забезпечувати можливість тимчасового перебування людей, у тому числі маломобільних груп населення;
    • вимоги цивільного захисту стають обов’язковими не лише на етапі будівництва, а й при розробленні містобудівної документації;
    • відповідальність за дотримання цих вимог покладається на замовників, забудовників, проєктувальників та будівельні організації.

    Окремо визначено, що для укриття населення можуть використовуватися не лише спеціалізовані сховища, а й споруди подвійного призначення — будівлі або їх частини, які у звичайний час виконують інші функції, але можуть бути швидко адаптовані для захисту людей. Таким чином, нові законодавчі зміни фактично закріплюють інтеграцію укриттів у процес планування та будівництва житла і комерційних об’єктів. Це означає перехід від точкового створення захисних споруд до системного підходу, коли наявність укриття стає невід’ємною складовою сучасної забудови.

    Водночас практична реалізація цих вимог залежатиме від прийняття подальших підзаконних актів, зокрема щодо конкретних технічних параметрів укриттів, порядку їх проєктування та контролю відповідності будівельним нормам.

    III.  ВІДБУДОВА ТА ПРОГРАМА "ЄВІДНОВЛЕННЯ"

    €100 млн на житло: CEB підтримує третій етап проєкту HOME 3

    18 березня 2026 року Банк розвитку Ради Європи (БРРЄ, CEB) схвалив для України додаткове фінансування у розмірі €100 млн на 2026 рік у межах третього етапу проєкту HOME3: "Компенсація за знищене житло", який реалізується в рамках програми "єВідновлення".

      Фінансування дозволить:

    • збільшити кількість отримувачів компенсацій;
    • отримати житло ще понад трьом тисячам сімей, що вже мають сертифікати;
    • пришвидшити виплати в межах програми;
    • посилити можливість держави забезпечити системний механізм відшкодування.

    Отримання допомоги можливе з урахуванням рівня шкоди - у випадку пошкодженого житла, та у випадку зруйнованого житла.

    Максимальна сума допомоги для власників квартир становить ₴350 тис., в той час як для приватних будинків максимальна сума становить ₴500 тис. Умови та механізм розміщені на офіційному сайті програми "єВідновлення" (портал Дія).

    Нова категорія в Міжнародному реєстрі збитків:
    розширено можливості для ФОП 

    10 березня 2026 року Реєстр збитків, створений для фіксації шкоди, завданої агресією Російської Федерації проти України, відкрив нову категорію заяв — А3.5, що стосується втрати доходів від приватного підприємництва. 

    Нова категорія розрахована безпосередньо на фізичних осіб-підприємців, які втратили дохід у зв’язку з воєнними подіями. Йдеться як про ФОП, зареєстрованих в Україні, так і про осіб, діяльність яких регулюється іншим застосовним правом, але здійснювалася на території України.

    Заявники повинні: надати основні відомості про себе та свою підприємницьку діяльність, обґрунтування факту втрати доходу відповідними доказами, надати орієнтовний розмір завданих збитків, підтвердити інформацію, частина якої може перевірятися через державні реєстри, зокрема дані Державної податкової служби України.

    Відкриття цієї категорії розширює інструменти фіксації економічних втрат бізнесу на індивідуальному рівні. При цьому для юридичних осіб передбачені окремі категорії заяв у межах Реєстру. Новий функціонал дозволяє підприємцям документально зафіксувати втрачений дохід, що в подальшому може стати підставою для отримання компенсації в межах міжнародних механізмів відшкодування шкоди.

    IV.  ІНВЕСТИЦІЇ

    Концесія порту Чорноморськ: завершився етап предкваліфікації

    У межах проєкту публічно-приватного партнерства держава виставила на концесію Перший та Контейнерний термінали морського порту Чорноморськ. Порт Чорноморськ є одним із ключових морських портів України та важливим логістичним вузлом. Концесія в цьому випадку означає, що об’єкт не переходить у приватну власність: держава зберігає право власності, а приватний партнер отримує право управляти терміналами, використовувати їх у господарській діяльності, інвестувати в їх модернізацію та отримувати дохід від експлуатації на умовах концесійного договору.

    Наразі у межах концесійного конкурсу завершився етап предкваліфікації. На цій стадії перевірялась відповідність учасників установленим вимогам, зокрема щодо фінансової спроможності, наявності релевантного досвіду та проходження безпекового скринінгу. Наступним етапом має стати діалог із відібраними учасниками, після чого буде проведено подальший відбір конкурсних пропозицій та визначено майбутнього концесіонера.

    Мінрозвитку та QTerminals обговорили відновлення концесійного проєкту в порту Ольвія

    23 лютого 2026 року Мінрозвитку повідомило про засідання робочої групи щодо виконання умов концесійного договору в спеціалізованому морському порту "Ольвія" в умовах форс-мажору.
     
    Порт "Ольвія" є одним із найбільш показових концесійних проєктів у портовій галузі України: у 2020 році його було передано в концесію катарській компанії QTerminals строком на 35 років.

    У межах такої моделі приватний партнер не набуває порт у власність, але отримує право управляти ним, інвестувати в модернізацію та розвиток інфраструктури і отримувати дохід від його експлуатації на умовах концесійного договору.

    Оскільки "Ольвія" є вантажним портом, що має значення для експорту, логістики та портової інфраструктури загалом, збереження цього проєкту виходить за межі суто договірного питання і напряму пов’язане з інвестиційною привабливістю сектору.